新しい世界 in NZ

NZよいとこ一度はおいで。

カテゴリ: 不動産


Quotable Value(QV / NZの不動産調査会社)によると、昨年12月時点で住宅価格は3.2%上昇し、11月時点の3.5%よりややスローダウンしました。


全国の平均住宅価格は$682,938で、オークランドの平均住宅価格は0.4%低下し$1,050,000となりました。
平均価格がミリオン台の唯一の地域はクィーンズタウン・レイクで、平均価格は$1,193,225で1年前より7.3%上昇しています。
その他上昇が激しいブラー地域の平均住宅価格は$190,262で、1年前より6.5%上昇しています。

QVのゼネラルマネージャーであるDavid Nagel氏によれば、「データは我々の予想―忙しいクリスマス期間は、人々はより静かな新年まで売り買いを延期する―に沿っている。「結果として、市場活動や価格成長においてしばしば劇的な変化がないことがある。それは今年初めにみられているケースである」
にもかかわらず、Nagel氏は、loan-to-value (LTV)(不動産評価額に占めるローンの割合)の規制を1/1から緩め、これにより新しいファーストホームバイヤーや投資家が今後数か月間で市場に加わってくる見込みです。
「この影響がさして重要であるとは予想していない、しかし2019年初期の忙しい住宅市場の牽引を助けることになるだろう。」

オークランド地域において、ノースショアの価格は1年前より1.1%減少し、前Auckland City Councilの中心地区は1%落ち込みました。マヌカウは1.2%上昇し、パパクラは0.6%上昇、フランクリンとロドニーは両方とも1.1%上昇しました。
ウェリントンの価格は1年前より7.8%上昇しました。首都の価格そのものは7.4%上昇したものの、アッパーハットの価格は12.1%も跳ね上がっています。
クライストチャーチの価格は変わらないかやや落ち込んでおり、平均価格は昨年より0.5%上昇し、$496,562となっています。
ダニーデンの価格は11.2%上昇し、平均価格は$434,903です。


また、17日に発表されたREINZ(Real Estate Institute of New Zealand)の最新データによると、12月の住宅販売数は7年間で最も低い数値となりました。

NZ全体の12月の住宅販売数は5330件で、1年前より12.9%減少しました。オークランドの住宅販売数は昨年同月より24.3%減少し、10年で最も低い数値となりました。

「人々はクリスマス休暇に集中しているため、12月はしばしば閑散とした月となり、2018年の12月は極端に売り上げが低かった」とREINZのチーフエグゼクティブであるBindi Norwell氏は述べています。

KiwibankのシニアエコノミストJeremy Couchman氏は、減少は国全体で“非常に多く”感じられる。しかし、彼はNZの住宅市場が補正のために沿っているとは考えていない、と述べています。「まだ大幅な住宅不足は続いており、低い住宅ローン金利、そして失業率も3.9%と高い」
Jeremy 氏いわく、12月の低迷は、中央銀行による1月のLoan to Value Ratio (LVR)(不動産評価額に占めるローンの割合)の規制緩和に先駆けたいくつかの歪みにも反映されており、LVRは住宅市場の過熱を抑えるため2013年に課され、徐々に緩和されています。
11月、これにより、銀行は借り手への貸付を預金の20%以下に増加させ、以前のローン全体の15%から20%にまで増加させる、とRBNZは述べました。

REINZのNZの住宅価格指標は、市場における物件価格の変化を測定しており、年度ごとに3.3%上昇し2,740となり、オークランドを除くと、8%上昇し2,672、オークランドの物件価格は1.7%減少し、2,822となりました。
12月の国全体の物件価格中央値は1.5%上昇し、$560,000となりました。オークランドを除くと、 物件中央価格は6.4%上昇し、$480,000となっています。
販売完了までの日数の中央値は35日に上昇、2017年12月から3日間の増加となりました。
12月、オークションは国内すべての販売のうち11%で行われ、584件の物件が競売にかけられた―これは11か月のうちも低いパーセンテージです。2017年の12月は、836件の物件(13.7%)がオークションによって販売されていました。

一方、販売可能な物件数は前年比で1.8%減少し、24158件に。ギズボーンの5週間の在庫週数は国内で最も低く、続いて、ウェリントンの6週間が続き、2016年10月以来の低い値となっています。
「在庫水準は現段階で産業にとって差し迫った懸念で、REINZが在庫水準の記録を始めた2007年1月以降のあらゆる地域において特にギズボーンは最も低い在庫水準となっており、83の物件のみが販売可能である。もし1月新しい物件が市場に出て来ない場合、およそ5週間の間、販売物件がないことになり、その地域における価格をさらに押し上げることになる」とNorwell氏は述べています。


NZ全体で$500,000以下の住宅販売数は12月の市場のうち41.5%で、昨年の43.5%から減少しました。$500,000 から $750,000の住宅販売数は昨年の28.3%から29.9%に上昇、$1ミリオン以上の住宅販売数は13.9%から12.9%まで減少しています。


参考:
http://www.sharechat.co.nz/article/5da7cf2b/qv-says-house-prices-rose-3-2-in-2018.html
http://www.sharechat.co.nz/article/c0a214e7/december-house-sales-fall-to-seven-year-low.html
https://www.reinz.co.nz/Media/Default/Statistic%20Documents/2019/2018%20December/REINZ%20Monthly%20Property%20Report%20-%20December%202018.pdf


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TTです。ニュージーランドはすっかり夏真っ盛りという気温になりましたが、一方住宅市場は冷え込んでいるようです。

11月、住宅価格インフレはさらに減じ、売上数はやや上昇したもののオークランドの市場はやや冷え込んでいます。
Real Estate Institute of New ZealandI(REINZ)による最新の住宅価格指標は、前年同時期より3.5%上昇し、3.8%の上昇を記録した10月より落ち込みました。昨月の売上個数は昨年11月と比べて2.6%上昇し、7286件となりました。

オークランドでは、11月の価格は昨年同時期より0.6%低くなり、10月の0.4%よりは緩和しました。

「国の多くの住宅活動において、11月は期待はずれな月だった」と、KiwibankのエコノミストであるJeremy Couchman氏は述べ、販売数は季節調整込みの期間において前月比で9%下がった、と付け加えました。「住宅市場は最近の傾向-オークランドの住宅価格はそこまで上がらず、他の地域における価格が巻き返しを図るにつれ北の近隣地域を上回るのを続けて続けている」とCouchman氏は述べました。「ワンガヌイ、マナワツ、そしてホークス・ベイのような買い気の住宅市場の有利にさえなる」

ワンガヌイ・マナワツ地方の住宅価格指標は11月に記録的価格となり、1年間で16.4%上昇、ギズボーンとホークス・ベイの価格もまた12.4%上昇し新記録となりました。
しかし、全国的に住宅価格インフレは2年以上の間、3.5%から4%の間を動き続けており、今後も続く見込みである、とCouchman氏は述べています。「現在の発展は、住宅市場は立て直し期間に入った、という我々の見解とともに一貫しており、国の住宅価格上昇は次の年かそこらは、広く横ばい状態になることが予期される」

Couchman氏は10月の売り上げにおける「慎ましい上昇」は11月に逆転し、おそらく海外の買い手が購入を禁止される10月22日の前に買いに走ったのが影響した、と述べました。

オタゴでは、海外の技術事業化たちにとっての避難先となっています。売上は月別で10月で17%急増し、11月の季節調整込みの期間において8%下降しました。それにもかかわらず、オタゴの価格は11月に新しい記録に到達し、地域の指数は昨年同月より11.6%上昇しました。

1件の住宅の売り上げまでにかかる日数は増加し続けており、2日間上昇し、11月時点で35日となっています。

11月のオークションでは15.9%の住宅が売りに出され、10月の15.8%からやや減少しました。

住宅価格指数は、前年度の同時期の売上数に達するため、どの月においても安価または高価な住宅において多かれ少なかれ売上数をならし、住宅の規模を考慮に入れ、準備銀行によって発展してきました。

REINZは独自の住宅価格中央値を発表し続けており、11月には6昨年同月から6.5%上昇し、10月の6%からもやや増加しています。この中央値と指数の3.5%の年間の増加における食い違いは、$500,000以下の住宅売上は昨年11月の44.5%から今年11月は39.6%まで下落し、この数値が初めて40%以下になったという事実によって説明されます。
一方で、販売された住宅の価格は$500,000から$750,000の範囲で、27.6%から30.2%上昇しています。しかし、不動産の$1ミリオン以上の売り上げは、昨年11月の14.9%から今月11月の14.7%までやや緩和されました。

住宅市場が冷え込み続けている証拠にもかかわらず、REINZのチーフエグゼクティブのBindi Norwell氏は、中央値は16のうち14の地域において上昇しており、うち7つの地域では10%以上の増加を記録し、「市場の強さを示している」と述べています。
「記録された中央値は、売り手にとっては早いクリスマスプレゼントになるだろう。一方で、不動産市場にくいこむために切実にお金をためているファーストタイムバイヤーにとって、(価格を)読むことが難しくなるだろう」


参考記事:
http://www.sharechat.co.nz/article/49f8e5bb/housing-market-continued-cooling-in-november.html


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NZは深刻な住宅不足です。そして日本ほど建設技術がきめ細かくないので、工事に遅れに遅れが重なるのは当たり前、そしてその分予算もかかっていく…という話をよく聞きます。中古物件の値段がなかなか下がらないのもそのような理由でしょうか。

政府はKiwiBuild(10万戸計画)を進めていますが、Kiwibuildへの登録はNZ市民や永住者に限られています。

Warehouseの創立者Stephen Tindall氏は、KiwiBuildにおいて興味を示し、なぜNZの半分の値段で家を建てる他の国のようにできないのか疑問を持っています。

トワイフォード住宅大臣は、昨日仮設のKiwiBuilld住宅に対して102の入札者を発表したことに関して、Tindall氏は、将来有望な動きがあり、産業における周辺的関与があることを示唆しました。
彼がかつてTindall Foundationを通して安価な住宅に関与していた時、彼のこの件に関する興味は非常に個人的なものだったと述べています。
「以前に比べて、住宅は平均的なカップルにとって高くなりすぎている、我々はこの問題を解決するため能力を集める必要がある。我々の国を助けるための私の興味は、NZでそうするよりほぼ半額でを家を建てることができると証明する他の効果的な国に対して、我々自身が評価し比較することに大きな可能性があると信じている。待望を持つ人に対して私が助けられることは何でも喜んでするつもりだ」


Tindall氏の安価な住宅への関与は、90年代にさかのぼります。
Tindall FoundationがHabitat for Humanity と the Salvation Army を含む代理店により安価に住宅を作る画期的なアイディアとなる主要を発案し、研究と計画を重ねたのち、専門家の Brian Donnelly 氏がエグゼクティブダイレクターとして、New Zealand Housing Foundation が設立されました。

Newstalk ZBのラジオパーソナリティであるマイク・ホスキング氏はKiwiBuildのことを「砂上の楼閣」と称しましたが、Tindall氏のようなス-パーファンドもまたKiwiBuildに興味を持っています。

39.1ビリオンドルのファンドは、大規模な住宅基盤開発とモジュラー/プレハブ方式の住宅における投資機会を調査することに興味があったことを示唆しています。

トワイフォード大臣は102の入札者の発表においてファンドに言及していませんが「NZ、また海外からの関係者は彼らのアイディアを採用する。現場から離れた革新的製造は、住宅の入手可能性、質、そして価格における実際の段階的変化をもたらす刷新と規模を可能にするKiwibuild計画の重要な部分である」と述べています

建設ラッシュのNZ、投資の可能性を広げるにもチャンスなのかもしれませんね。

まあ投資にまわす余剰資金のない書き手には関係ないんですが…。





参考記事:
https://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=12168095


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NZで暮らしていて何が一番しんどいかというと、やはり家賃の高さを上げる人が多いかと思います。特にオークランドですが。
頭金さえ払えれば、家を買ったほうが安上がりだよ!と家をすでに勝った人は口をそろえて言いますが、その頭金を払うのが難しいという話でしてね・・・NZ暮らしは長いけどマイホームは夢のまた夢、という方も多いのではないでしょうか。
そんな中、住宅ローンに関するニュースです。

NZでは住宅ローンを組む際、最低20%のデポジット(頭金)を求められますが、このルールが変わるかもしれません。

NZ準備銀行は13日に、住宅ローンの制限を緩めるかどうか査定しており、次回のFinancial Stability Report (FSR)において報告する、と副知事のGeoff Bascand氏が述べています。


「現在、銀行の与信基準は特に厳しくなり、与信の急激な成長と住宅価格は安定している今、(ローンの)貸付基準が高いままで下がらない現在の環境において、同じ規制が必要とされているのかどうかを問題としている。もしそれらの状況が続くのなら、今後数年間で徐々にポリシーを緩和することを見込んでいる」と、Bascand副知事は述べました。

高いLVRローンが未払いの貸付金の20%を超えていた2013年に、準備銀行はLVR規制を導入し、’”暗黙の過剰なリスク”と言われ、今年早くに、住宅市場からの圧力が減少兆候を示したときは、それらの規制を緩和しました。

LVRとはLoan Value Ratioのことで、家の価値に対してのローンの割合を指します。
頭金をがっつり用意しないと家が買えないということですね・・・。
https://www.rbnz.govt.nz/education/at-a-glance-series/lvr-restrictions-at-a-glance


最新のデータによると、現在の高いLVRローンは融資額のおよそ9%です。現在、持ち家に住む人への新しいローンのうち15%のみが頭金20%以下で、資産投資家へのローンのうち5%が、頭金35%以下のものです。

スピーチの中で、Bascand副知事は「NZは思ぬ2つの脆弱性がある:家庭と乳製品部門における高いレベルの債務と、資金調達の海外依存である。」と、繰り返しました。

NZの世帯債務は過去30年で劇的に上昇しています。1988年には、世帯債務価格の平均は$16,000、世帯収入はおよそ$35,000で、対所得負債比率は46%を占めていました。

次回のFSRは11月28日に発表される予定ですので、引き続きニュースをチェックですね。


参考記事:
https://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=12159304




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こんにちは、TTです。オークランドではサンタがいよいよFarmersの上に姿を現し、いよいよ夏真っ盛りが近づいてきました。ユーミンで「ふたりだけ真夏のクリスマス♪」って歌が昔ありましたよね。


Real Estate Institute(REINZ) (オークランドの不動産業専門学校)によると、春が国内の住宅売り上げ件数を年間15.5%押し上げ、5か月振りの最高価格となりました。

REINZに依れば、不動産売上は911件上昇し、過去12か月における売上は、昨年10月の5880件から先月の6791件に上昇しました。オークランドの中央価格は9月から10月にかけて$865,000に上がり、1.8%の上昇、7か月ぶりの高値となりました。

REINZのチーフエグゼクティブであるBindi Norwell氏は、「これがオークランドの次の価格上昇の始まりであるというのは早すぎる、しかし、伝統的に我々は気候が暖かくなるにつれて、10月と11月における増加を見る傾向にある」と述べています。

REINZによれば、オークランドの売上数は12か月で15.2%上昇しました。昨年10月は1691件の売上で、前月は1948件となっています。

地域別の10月の物件価格も下記のように最高価格を記録しています:

• マヌカウ/ワンガヌイ 20.2%上昇 $344,000
• オタゴ 18.2%中央値に上昇 $480,000
• ホークス・ベイ 17.4%上昇 $464,123
• タラナキ 8.6%上昇 $380,000 
• カンタベリー 3.3%上昇 $465,000



Norwell氏は、「昨年の同時期に比べて全国的な売上件数は15.5%上昇し、10月は不動産市場に春が戻ってきた。これは過去2年間において10月では最も高い売上で、月全体を通して毎日29件ずつ多く売れたことになる。また、昨年の売上高が選挙に影響を受けたことも注目すべき」と述べています。


外国人は家を買うことを禁じられており、ローンの金利は下降し、loan-to-value(不動産の評価額における借入金の割合)が減るという推測が強まり、多くの不動産エージェントは市場は買い手に好ましくなった、と述べています。

先週、オークランドの最大の不動産会社は、10月の平均価格は今年の最高価格である$937,277に到達し、春の到来はシティの住宅売り上げ市場を活発にしたと主張ました。

Barfoot & Thompsonのマネージング・ディレクターであるPeter Thompson氏は11/5に、「1年における月別平均価格の最高額だった、しかし販売数もまた上がっている、過去9か月の市場と比較して、10月の売買は非常に活発だった。春の到来は市場を活発にした。月の平均売上価格は$937,277で、今年の最高値となり、過去3か月の平均を1.5%上回った」と述べました。


Quotable Value(QV)(NZの国有企業)によると、月の初めは、オークランドの価格は1年間で1.1%上昇したが、過去四半期において0.3%下降し、現在オークランド地域の平均価格は$1,049,689。相場は年間で5.4%堅実に上昇し、全四半期で1%上昇し、国内平均価格を$681,802となっている、と11/1に述べています。



スタジオでいいので自分の家が欲しい今日この頃です。


参考記事:
https://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=12159078




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TTです。最近お肉を食べすぎておなかが痛いです。
今日は不動産関連のニュースより。

オークランド最大の不動産会社は、10月の平均価格が今年度最大の937,277に到達し、春の到来(アライバル)はシティの住宅販売市場を”アライブ(活発な)”にした、と評しました。


Barfoot & Thompson(大手不動産会社)のマネージングダイレクターであるピーター・トンプソンは、今年の月間平均価格の最高価格だが、数量もまた上昇している、と述べました。
「過去9か月における市場と比較して、10月の取引は極端に活発である。春の到来(アライバル)はシティの住宅販売市場を活発(アライブ)にした。月の平均住宅価格は今年最高の$934,753となり、過去3か月の平均において1.5%上昇した」と述べています。
1月における平均販売価格は$934,753で、8月までの価格は$928,266、そして9月までで$929,757を達成した、とのことです。


Barfoot & Thompsonは10月に884件の物件を売り上げ、3月の1027件を下回ったものの、今年1月の593件を大幅に上回りました。今年の10月の売上高はは過去3年で最も高かった、とのことです。
10月の平均販売価格は2018年の記録を打ち出したものの、それは未だに2017年に達成された価格を下回っています。Barfoot & Thompsonによって記録された最高平均販売価格は昨年3月の$968,570でした。


しかし、販売在庫もまた、財務記録上の売れ残り物件数の増加とともに上昇しています:

「販売可能な住宅もまた、総掲載とともに過去6か月において最高数に到達し、である4848件に到達した。そして月の新しい掲載物件は2046件となり、19か月のうちで最高となった」とバーフット氏は述べています。


春がオークランド市場を活性化させているのを誰もが実感しているわけではありません。
クオータブル・バリュー(QV)(不動産調査会社)は先週、「温暖な気候はオークランドの住宅価格に火をつけるのに失敗している、しかし、国の価格はより強く、年間5.4%、そして前四半期の1%上昇し、平均価格を $681,802にした」と指摘し、「しかしオークランドにおいて、傾向はより不活発である」と述べています。
「過去の四半期において0.3%の減少がみられるが、オークランド地域にわたる住宅物件の価値成長は年度ごとに1.1%上昇している。オークランド地域の平均価格は今は$1,049,689となった」とQVは先週木曜に述べています。「1年前、オークランドの平均価格は$1,038,722だった。ノースショアの価格は年間で1.4%上昇し、シティの価格は1.2%、マヌカウでは1.1%上昇した」


QVのオークランド物件コンサルタントのHugh Robson氏によると「掲載は控えめに増加し、全体的な市場活動は安定した、と先週述べました。「ハウジングNZや民間セクターの取り組みのように、確かに多くの建設が行われている。我々はより多くの開発者が利用しているユニタリープランにより、数多くのアパートメント型の開発が進行中であるのを見続けている」



いつかオークランドで自分のPropertyを買いたい、という壮大で無謀な野望を胸に秘めながら、不動産関連のニュースをチェックする日々です。


参考記事:
https://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=12154650
     



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外国人投資家による購入を禁じる新法施行後、過去3か月において、オークランド中心地における外国人購入者の明らかな減少がみられました。

外国人の不動産購入を禁じる法律は10月22日より施行されたため、多くの専門家が、市場から排除される前に、海外投資家ができるだけ多くの土地に飛びつくだろうと予測していました。

NZの統計局によると、9月までの過去3か月において、いまだ外国人の購入者はオークランド中心部の物件購入のうち9.8%に過ぎません。
6月までの四半期で外国人が購入した物件の22%の半分未満でした。

外国人購入者は前回の四半期において、オークランド地域の物件の4%、NZ全体の2%を購入しています。
NZの統計局のMelissa McKenzieによると、前回四半期における海外の購入者に販売された都市部の物件の数は、昨年の同時期の3か月間の物件数のうちの9.3%になり、「これは時期的なパターンを反映しているかもしれないが、もう数年のデータを集計するまで明確ではない。結果は予期された海外投資法の変更に影響を受けるだろう」と述べています。

オーストラリア人とシンガポール人を除くすべての外国人において、典型的なNZの住宅購入が禁止されていますが、20ユニットまたはそれ以上の主要アパートメントにおける総ユニットの60%までの購入はいまだ許可されています。

禁止令の目的は、裕福な海外購入者が競売でより高い値を付けることを防ぎ、地元住民が住宅を買えるようにすることですが、海外購入者の占める割合は市場の小さい部分であるため、その影響はごく制限されるという批判もあります。

CoreLogicのシニアリサーチアナリストのKelvin Davidsoは、NZ統計局の発表によると、昨年12月に禁止令が議会に提出されたのを受け、海外購入者の動きは8月にピークを迎えた後に先細りしてきた、と述べています。「購入における上昇は起きると思っていたが予想より早かった。購入は年度の最初の四半期でピークを迎えた。(外国人購入者は)禁止令が議会に提出されたのを見て、「よし、これは実現するだろう、今購入したほうがいい」と考えた。そして、それ以降は徐々に減少した」

CoreLogic と Westpac のアナリストは、禁止令は潜在的に、外国人購入者が最も積極的に購入している地域であるオークランドとクィーンズタウンの住宅価格に「へこみをつくる」と予測していなすが、両社もまた、禁止令によって価格がどれだけ衝撃を受けるのかを、予測することは難しい、と述べています。

CoreLogic は禁止法の影響はオークランドで続いている住宅不足により、相殺される見込みで、住宅価格は来年に向け現在の価格でとどまり続けるのではないかと予測しています。


参考記事:
https://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=12151323






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